學區房掉價慘烈，購房者陷在入觀望的同時，不少學區房業主開始果斷“割肉”，搶先拋售。 實際上，不只是學區房，深圳二手房成交量近期整體下跌明顯。不少熱點片區中介門店已關閉，房東在已搬空的店鋪門上，重新貼出了招租廣告。
學區房掉價慘烈1
在二手房市場交易中，學區房堪稱“硬通貨”，同時也是炒房客的重點目標。但在深圳，學區房近期熱度明顯降溫，一些遠低於此前成交價的優質學區房也無人問津。比如在某拍賣平臺上的一套深圳頂級學區房遭遇流拍，而且起拍價相比市價便宜了500萬元以上。
深圳學區房遭遇致命打擊的原因在於，近日，深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》（下稱意見稿）在深圳市人大常委會網站公開徵求意見，其中提到，深圳擬推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。
“擬推行大學區招生”，僅8個字，且只是在草案徵求意見稿裏的8個字，沒定義什麼是大學區，沒給出具體執行方案，沒說何時開展，就足夠撩撥起深圳樓市敏感的神經。此前有新聞稱，有的買家甚至準備放棄200萬元的定金毀約。
學區房業主開始拋售
據央視財經，上週，拍賣平臺顯示，位於深圳福田區的港中旅花園26棟一套116平方米的學區房起拍價1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。央視財經記者實地走訪附近中介門店瞭解到，由於該小區帶荔園外國語小學和深圳高級中學學位，同戶型房子總價基本都在2500萬—3000萬元，單價超過20萬元每平方米。
在此之前，深圳優質學區房百花片區的長城花園一套104.7平方米的房子起拍價爲1084萬元，單價在10萬元，每平方米比市場價便宜了三萬多元，但同樣遭遇了流拍。目前二拍價格更是降到了867萬元。
購房者也陷入觀望。據央視財經，深圳市民李女士最近一直在看學位房，她表示如果深圳推行大學區，原先想買的房源價值將大打折扣。“我看了這個片區，均價大概在13萬左右。我現在入手的話，很怕套牢在上面，擔心就算買了學位房，能不能在這個學校入學，而且現在入手的話，又擔心房價還會下降。”
前述放棄200萬元定金毀約的也是抱有類似想法。據時代週報報道，這位欲在深圳換房的人士表示，“我7月底看中香蜜湖的學位房並下了200萬元定金，加上稅費、中介費等各方面費用總購房成本超過2000萬元。”深圳擬立法推行大學區後，她的第一反應就是應該放棄200萬元定金退房。
在其看來，如果深圳推行大學區，原先定下的房源價值將大打折扣。相較於承受房屋跌價的損失，及時止損更理智。目前細則未明，她仍在觀望，但天平已有所傾斜。
購房者陷在入觀望的同時，不少學區房業主開始果斷“割肉”，搶先拋售。百花片區是深圳傳統的熱門學區房片區，有着深圳樓市風向標意義。這裏的房產中介表示，學區房新政即將實施的消息出來之後，已有多名學區房業主打電話前來諮詢。目前該片區的放盤量有了明顯增加。
圖片來源：央視財經
深圳某地產公司百花片區中介人員表示，以前可能每個月的放盤量大致是五六套，徵求意見稿以來，量明顯增加了，可能能達到10套以上。到店的業主主要關心的就是現在政策對周邊房價的衝擊。
深圳某地產中介公司福田北區負責人也表示，尤其是以前的那種純學區房，就是比較小面積的學區房有明顯地增多，其所在片區可能至少增加到10%到20%。很多業主也經常在諮詢現在市場的成交狀況。
實際上，不只是學區房，深圳二手房成交量近期整體下跌明顯。深圳市房地產中介協會根據深圳市住建局房地產信息平臺預錄網籤合同數據分析得出的數據顯示，8月2日至8月8日當週，深圳二手房網籤量僅爲556套（含自助網籤），首次跌穿600套關口。
據深圳中原研究中心，7月份，在其測算樣本中，有54%樣本房源價格下跌，46%樣本房源價格上漲。
全市中介門店關停500餘間
地產中介對市場冷暖反應最靈敏。
每日經濟新聞此前報道，有房產經紀人告訴記者，之前他們有接近400個員工，現在加上老闆、老闆娘、會計、出納等都不到100人，人員流失嚴重。
同時，記者在調查中觀察到，不少熱點片區中介門店已關閉，房東在已搬空的店鋪門上，重新貼出了招租廣告。
對於市場低迷行情下中介離職關店現象，近期深房中協做了一次大規模的行業摸底調研。
此次行業摸底調研，深房中協共收回798家機構合計4161間門店的情況，問卷調查覆蓋率達到全市門店（已備案）總量的近6成。
調研結果顯示，有104間門店已關閉且已辦理工商註銷，佔據總調查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業，但未辦理工商註銷，佔據總調查樣本的5.3%。深房中協認爲，根據類推法分析，預計現階段全市中介門店關停總量應在500餘間門店（含未備案），佔全市中介門店（含未備案）的比例應少於10%。
深房中協數據還顯示，已有大量經紀人離開中介行業。去年年底，深圳的星級從業人員有47840人；而截至今年7月1日，這一數字爲45458人。這意味着，今年上半年，有近2400名星級從業人員離開房產中介行業。
來源：深房中協
此外，由於市場的持續低迷，房地產中介行業吸引力相比以往確實有所下降，“新人”（指完全無行業從業經驗者）在新進從業人員隊伍中佔比呈現波動式下滑態勢。
多地學區房降溫
據央視財經不完全統計，今年以來已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原等超過10座城市出手，重拳整治學區房亂象。
在上海，7月16日，上海市房地產交易中心發佈《關於進一步規範存量房房源覈驗及信息發佈工作的`補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請覈驗房源增加掛牌價格信息的核驗。按照新規，房屋對外 掛牌價需通過政府覈驗後纔可掛出；未能通過覈驗，報價虛高的房源，中介不得對外發布。
對於前期上漲幅度比較高的，以“學區房”爲名義存在明顯炒作行爲的，將在此次價格覈驗中擠掉泡沫，還原出市場的真實價格，讓其迴歸合理、理性。
上海新政實施約一個月後，近期據證券日報報道，不少價格畸高的學區房已經下架。
以此前備受關注的學區房上海梅園小區爲例，其價格曾一度高至25萬元/平方米，但根據證券日報記者獲取的一張房源價格覈驗表顯示，目前該小區通過價格覈驗的房源，均價在14萬元/平方米左右。
一位家住上海內環的非學區房房東表示：“二手房價格覈驗政策出臺後，我們家小區基本沒什麼房源掛出來了，內環裏基本是非重點學區房和老公房，掛牌單價很難超過10萬元/平方米，現在能在中介展示出來的房源，價格跟去年相比幾乎沒怎麼漲。”
而在首都北京，西城區教改政策嚴格落地，猶如向學區房市場投下一枚深水炸彈。
據《每日經濟新聞》此前報道，今年3月，西城區學區房曾迎來一波瘋搶。購房者俞妍當時就在西城區月壇買了一套，“感覺大家在搶房”。
當時的盛況是，“我和中介剛到小區門口，接到電話說新上了一套房，趕緊去看，談判就已經排到第5位了。2小時後，排第一的客戶就簽約了。”俞妍表示，又去排了第二套房，第7位。
“由於排第一客戶的一直談到晚上快9點了，大家都覺得應該沒問題，我們就回家了。到了晚上快11點，中介來電話說談崩了，問我去不去，所以大晚上11點我們又趕過去談價格”，最終順利簽約。
實際上，去年4月西城區教委就發佈了《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，明確指出自2020年7月31日後在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
今年7月2日，不少北京市西城區幼升小的學生家長陸續接到了調劑電話。他們被明確告知，2020年7月31日後的購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
一大批2020年7月31日後巨資買下德勝、月壇和金融街三大頂級學區學區房的家長們，在按要求登錄西城區教育考試中心官網登記意向學校時，意外地發現原本可以進的“牛小”基本都已經沒有學位，只能選擇片區的普通小學。
爲了徹底給學區房降溫，西城區此次做法堪稱驚豔，因爲嚴格執行多校劃片後，分配到哪個學校，沒有規律、不能干預，完全公平搖號。“買家違約，寧損100萬定金”的案例開始閃現。
學區房掉價慘烈2
深圳擬推行“大學區”招生的政策風聲讓今年以來低迷的學區房交易市場陷入了更長的冷靜期。
近日，深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》（以下簡稱“條例”）公開徵求意見，其中與學區房市場密切相關的“大學區制”引發了房產圈的劇震。在走訪深圳熱門學區百花片區時，有從業超過十年的中介告訴經濟觀察報，他接觸的業主中，近8成表達了對學區房價格下跌的擔憂。
所謂“大學區”即將周邊3-4所學校所在的範圍組合成一個“學區”，實行相對就近入學，家長可自願在學區內爲孩子報讀2-3所學校，最後按志願次序和積分高低依次錄取。條例第九條明確，市、區教育部門應當推行“大學區”招生和辦學管理模式，這意味着“天價”學區房與名校學位之間曾經的強綁定關係將迎來新變局。
在政策細則尚未出臺的情況下，兩者關係的諸多可能性導致市場博弈雙方進入了更長的觀望期。該區域資深中介表示，目前百花片區的學區房放盤量在220至240套之間，雖然數目有所增加，但並未出現一邊倒的趨勢，屬於正常放盤速率。
學區房售價依舊堅挺，業主心態有所浮動
在深圳7月底公佈擬推行“大學區”招生之後，不少人將“長城大廈法拍房流拍”一事視作學區房“涼涼”的直接反應。8月2日上午10點，位於著名學區百花片區的長城大廈法拍房因無人報價而流拍，緊接着二拍掛牌降價超200萬元，總價867萬元。
對此，百花片區房地產中介張德帥（化名）認爲是延續了今年年初以來二手房市場的低迷態勢，而新政可能爲其中的推手之一，“今年二手房市場整體行情都不好，百花成交的學區房主要以法拍房居多，說明大家都想撿漏。個人成交的房子至少便宜150萬元，多的有降價400萬元的。在業主急賣的情況下，不排除受到新政影響下調售價”。
樂有家2021年上半年深圳樓市報告也顯示了二手房市場的整體“落寞”態勢，受2·8 新政以及信貸政策收緊等因素影響，深圳上半年二手住宅月度成交出現斷崖式暴跌。3月二手住宅網籤量跌破榮枯線僅 4869 套，6 月份降至3216套。從掛牌價來看，樂有家門店數據監控顯示，過去兩月內調整售價的業主中，有超過62%的選擇了下調報價，且降價幅度以10萬和20萬居多。
此外，房地產業觀察人士朱文策也認爲，目前市場還處於對“大學區”的適應、理解與消化期，加上具體細則尚未落地，未來各方應該還會處於一個持平觀望期。
在實地走訪百花片區、深中學區的過程中，不少中介也告訴記者，目前該地段的學區房售價並沒有明顯的整體下跌跡象。“沒有十五六萬的單價，還是買不到帶荔園小學的學區房，國城花園還是要30萬/平方米。”某知名房產中介平臺經紀人坦言。與此同時，相鄰熱門學區的小區，雖然有被劃入“大學區”、共享名校資源的可能性，但目前售價也未見上漲。
不過，受到新政影響，不少業主的心態出現了浮動。據地產中介張德帥的觀察，“將近8成業主都有學區房售價下跌的擔憂”。而買家的購房意向則變得趨於務實，張德帥說：“如果買家有剛需，孩子等着入學，還是會堅持購房。至於不急需學位的買家，因爲害怕跌價，都想等等再入手。”
近兩年想入手一套學區房的陳丹（化名）因爲居高不下的房價一直沒下定決心，在聽聞“大學區”的政策風聲之後，她的想法發生了變化，選擇標準從原來的學區房變成購買“有潛力的大學區房”。本來還抱着投資念頭的她，此刻也不敢輕舉妄動，她告訴記者，對於買學區房一事，“孩子要入學就買，投資就等等明後年。”
區域教育資源失衡是深圳家長不惜花重金購入“天價學位房”的重要原因。5年前以9萬元/平方米價格購入百花片區某住宅的蔣萍（化名）告訴經濟觀察報，她之所以千方百計想買百花片區的學區房，就是孩子曾經在別的學校經歷過相對差的教育環境，“大女兒之前在福田八卦嶺片區的一所小學唸書，那裏的教育氛圍整體都不好，所以現在有錢了，想讓小女兒念好一點的小學”。
從全市範圍看，教育資源在深圳原關內外存在顯著差異，根據深圳政府在線網站公開的教育數據，目前全市7所市教育局直屬中學裏，有4所位於老牌教育資源強區福田，兩所位於羅湖，一所位於南山。另外，全市唯一一所市教育局直屬小學——深圳小學也位於羅湖。
2021年各區教育預算支出數據也顯示，福田區、南山區和羅湖區三區的教育投入不僅在全區位列前茅，分別爲78億元、80億元和53億元，而且佔區全年預算收入比例也相對較高。不過，龍崗區和龍華區今年都有超百億預算投入教育領域，說明原關外的教育水平在奮起直追。
目前，關於“大學區”招生的政策細則尚未明確。雖然深圳市體制改革研究會副會長兼祕書長、《條例》研究和起草組成員熊義剛在接受深圳衛視採訪時透露，條例從立法層面釋放“大學區”的信號，表明了深圳堅定落實“房住不炒”的決心。但同時，他也坦言，此前深圳關於“大學區”的小範圍試點，影響有限，效果也有限，沒有從根本上改變學區房的現狀。
爲此，下一步“大學區”具體如何實施，是仿照北京、上海的模式，還是參照深圳以往個別區的試行方案，將決定房產在競爭教育資源時佔據多大的優勢。
大學區下，房產與學位關係何去何從？
“今年買房明年入學，只要在這裏買了學位房，穩上荔園小學。”某連鎖地產中介這番話道破了學區房的重要性。學區房的全線飄紅，歸根結底是在“單校劃片”模式之下，房產在競爭學位時發揮着近乎“一錘定音”的作用。
備受追捧的荔園小學北校區，旁邊的百花公寓去年成交價高達到18萬/平方米符小茵/攝
以老牌名小學荔園小學北校區爲例，它去年小一的錄取積分線爲90分。根據荔園小學北校區所在的福田區的積分入學政策，對應學區段內擁有房產的業主，在基礎分上便可以拿到80分，再加上連續居住時間和社保這兩項總計20分的考覈，達到90分的錄取分線，入讀該名校基本不成問題。
正是因爲有名校光環，學區房價格連年攀升。據中介介紹，去年年底，百花園等附帶荔園小學學位的小區成交價衝到了18萬元/平方米。而與此對比，2020年12月深圳市二手房成交均價爲76076元/平方米，兩者相差超過1.5倍。
而遵從“多校劃片”模式的“大學區”有可能對當下緊密捆綁的“房產-學位”關係帶來新變局。熊義剛對“大學區”解讀道，“‘大學區’招生改革後，學區供應從過去的‘一個蘿蔔一個坑’變成‘一個蘿蔔N個坑’，也就是說同一套學區房可能分到名校，也可能分到普通學校。”這就意味着，“大學區”實行後，依靠學區房念名校的概率從近乎“百分之百”下降到了“百分之幾十”。
這“百分之幾十”也就成了市場猜測的分歧所在。其中不少市場人士參照深圳以往試行“大學區”的經驗，認爲原劃校片區業主依舊享有最大的競爭優勢。
這種猜測不無道理。根據深圳市2015年出臺的《深圳市教育局關於義務教育招生工作的指導意見》，目前全市已有福田、龍華、羅湖、南山、鹽田、坪山6個行政區開始了小範圍的“大學區”招生嘗試，並推出諸如“共享學區”、“優享學區”、“分享學區”的招生政策。
不過，從深圳目前探索試行“大學區”招生制度的情況來看，無論是“大學區”，還是“共享學區”、“優享學區”，原劃校片區內業主在擇校時仍舊享有最大概率的入學機會，且近乎百分之百。
以龍華區的“大學區”招生爲例。今年3月，深圳市龍華區教育局公佈了新修訂的積分入學政策——《深圳市龍華區義務教育階段“大學區”學校積分入學辦法一覽表（修訂稿）》。在龍華區新版積分入學政策中，雖然購房與租房、單片區內與大學區內都能享受同樣的基礎分60分，但是錄取時，率先考慮的是學位類別再比較積分。而學位類別的劃分中，同爲深圳戶籍，在單片區內購房屬於A1類，在“大學區”內購房屬於A2類，錄取時總是先錄完A1類符合資格的學生，再依次考慮A2類、B1類、B2類等。也就是，“先學位類型後積分”的形式其實是明確了單片區業主的優先擇校資格。
從學區房的熱度來看，龍華區探索試行的“大學區”也未能給市場降溫。坐擁名校的單片區內，房價依舊一馬當先。
據某房地產平臺中介提供的數據，萊蒙水榭春天第五期由於屬於“四大名校”之一的深圳高級中學的單片區內，成交均價在14萬元/平方米左右。而與其幾乎在同一時間建好的公館1866花園，因爲對應的學位是民治中學，成交均價則在9萬元/平方米左右，兩者相差近五萬。在交談過程中，不少中介跟記者吐露，龍華區新版入學積分政策後，原熱門學區房的掛牌價與之前持平，並沒見受到太大影響。
爲此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，深圳過去的“大學區制”是“僞大學區制”。因爲在優質學位有限的情況下，排在前面的位次已將學位瓜分完畢，根本輪不到後面的排位。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁則認爲，大學區不會讓學區房消失。因爲大學區間的差別仍然存在，有名校的大學區依舊會受到更多關注。而爲了爭取進入這些名校的機率，更多的人還是願意在大學區裏面購買房。
比如正在觀望學區房市場的陳丹，就準備將購置房產從原來的學區房變成“有潛力的大學區房”。
不過，李宇嘉認爲此次深圳將推行“大學區”寫入法規，表明了其不同於以往的決心，後續改革可能會出現大動作。朱文策也認爲，《條例》大的精神主旨體現了要“義務教育”和“房屋產權”脫鉤，而相關配套措施也是非常正確的路徑。
跳開以往經驗，值得注意的是，《條例》此次不僅在學位需求端發出重新分配的信號，並且在供給端強調“做大、做好蛋糕”。
從需求端來看，除了學位分配從“一對一”到“一對多”進行調整，針對以往的積分入學政策，《條例》中也提出要進行優化，其中綜合考量因素裏並未將房產與學位掛鉤，而是提出參考戶籍、居住時長、社保年限等條件。第三十八條的“探索租售同權制度”，更直接表明深圳有意推動租房居民在基本公共服務方面與購房居民享有同等待遇，也就是未來購房者與租房者在學位分配上有可能實現完全的公平。
從供給端來看，《條例》對“天價學區房”的抑制不止是揚湯止沸，而是釜底抽薪。《條例》第九條提及，“實行義務教育學校設備設施的標準化配置和統一的學校運行經費生均撥款標準”；“建立義務教育學校教師交流制度”。這兩項政策都被業界人士普遍認爲是通過均衡教育資源來弱化學區房光環的良計。熊義剛在接受深圳衛視採訪時也談到，義務教育資源均等化的配置是後續大學區改革的根本，因爲不解決義務教育均等化的問題，那麼後續即使不是房產也還會有其他的擇校籌碼出現。
雙管齊下，這一系列“組合拳”無不預兆着深圳未來的“大學區制”可能會出現更多創新舉措以及突破，不過，就目前看來，“大學區制”的政策風聲尚未能撼動熱門學區堅挺的房價。
