哈爾濱發文出手穩樓市，10月10日，據媒體報道，哈爾濱市住建局共9個部門聯合出臺促進房地產市場平穩健康發展十六條舉措，旨在穩地價、穩房價、穩預期，哈爾濱發文出手穩樓市。
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房地產市場正以肉眼可見的速度冰凍。
在“金九”遇冷之後，傳統的返鄉置業國慶旺季同樣沒能帶來火熱情緒。據克爾瑞數據統計，十一假期60個重點監測城市累計成交187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達到33%，慘淡行情可見一斑。
不同能級城市之間分化愈加嚴重。克而瑞稱，部分經濟欠發達、缺乏產業支撐的城市表現更爲低迷。
哈爾濱發佈“16條”救 市政策
爲防止房地產市場過快降溫，哈爾濱率先出臺利好政策。
10月10日，據《哈爾濱日報》報道，哈爾濱市多部門共同出臺《促進房地產市場平穩健康發展實施意見》，涉及預售許可證、人才購房、土增稅、公積金貸款等16條。
在企業層面，《意見》指出，對年度信用等級爲綠牌和藍牌的開發企業，規定時間內開發企業可按棟申請商品房預售許可證。同時，根據企業信用和項目建設進展實際，監管資金入賬金額在扣除5%留存監管資金後仍有餘額的，在返還各階段監管資金的基礎上，每階段提高原來應返額度的20%，以減輕企業流動資金壓力。
對於調動消費者熱情方面，大中專以上學歷人才都有補貼，金額在2萬元-10萬元之間；二手房公積金貸款房齡提高至30年，允許異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款；普通標準住宅土地增值稅預徵率按1.5%執行。
哈爾濱率先出臺政策的背後有其必然性。據國家統計局數據顯示，8月哈爾濱新建商品住宅價格環比下降0.3%，二手住宅價格環比下降0.2%。
來自黑龍江省工商聯房地產商會的調查顯示，進入2021年，哈爾濱房地產市場無回暖現象，上半年商品房成交量較2019年同期下降42%，市場萎靡。自3月份開始，部分項目採取降價銷售策略，以求快速回籠資金，但成交量短期上揚後，客戶觀望情緒繼續加劇，市場逐漸進入艱難期。
在資深房地產專家朱酒看來，哈爾濱此輪動作是有別於此前的“限跌令”的，限跌令是防止市場踩踏，導致恐慌的，屬於防禦。這些支持性政策，是提升銷售的，更加積極，但還比較和緩。
“這些政策對市場有促進作用，但現在的環境是多元化因素造成的，不僅僅是調控限制，宏觀經濟上也有影響，市場恢復正常，恐怕要等明年春節後。”朱酒預計，後續如果市場沒達到預期，應該還有更進一步的動作，譬如限購和限貸的鬆動。
“尚不能成爲地產放鬆的信號”
“哈爾濱的地方政策力度很大。”資深地產專家薛建雄如此表示。
那麼，在持續低迷的房地產市場，哈爾濱出臺救 市措施的效果如何？是否能引導其他城市跟進？
在經濟學家、財經評論員郭施亮看來，哈爾濱樓市連續低迷，政策提振意在穩定市場信心。考慮到哈爾濱所處東北地區，環境比較特殊，對房地產依賴度更大，穩定市場信心的意味更大一些，局部地區樓市救 市並不意味着房地產寬鬆政策的全面開啓。
朱酒告訴財經網，現在各地都是因城施策，具體是否跟進政策，要看當地市場的狀況。如果市場持續欠佳，跟進的城市會越來越多。郭施亮則進一步強調，“若引發其他城市跟風，纔會是一個房地產放鬆的重要信號。”
實際上，即使引發其他城市的'跟進，但房地產趨緊的大環境仍然難以改變。“房住不炒”的主基調不會輕易改變，維持房地產市場的平穩發展纔是政策調控的最終目的。
薛建雄表示，如今，我國除了一線城市住宅以外，地方的所有房產和一線城市的商辦、工業地產等都已經嚴重供過於求，地產行業的規模未來會大幅委縮。
但各地要嚴控房企融資和各地房價波動區間。“大漲必須要控制住，（每年）不能漲30%以上，大跌也要穩在15%以下。”
未來極有可能形成一個雙向調節、相對平衡的市場：政府主導大方向，調控方向是趨緊；各個地方因城施策，選擇合理且合適的地方有所放鬆。“這仍然需要頻繁的調控維持。”
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現在的樓市越來越有意思了，其實也不奇怪，全國樓市分化加劇，本着房子是用來住的不是用來炒的這個定位以及市場穩定大局，自然就會因城施策，這也並不背離調控的初衷。所以，你會發現有的地方調控政策收緊，有的地方適度放鬆。
這本沒有什麼值得爭議的地方，而且前段時間，經濟日報也針對樓市出現的“放鬆調控”“救 市”聲音給予了迴應，不能因爲個別房企和個別城市出現一些新情況，就輕言放鬆調控，不能重回將房地產作爲短期推動經濟手段的老路上去，政策主基調不應也不會改變。
但是哈爾濱的動作還是引發了很大的關注。
10月10日，據媒體報道，哈爾濱市住建局共9個部門聯合出臺促進房地產市場平穩健康發展十六條舉措，旨在穩地價、穩房價、穩預期，促進全市房地產市場健康平穩發展，即哈爾濱“十六條”。
縱覽政策主要涉及兩個對象，一是針對房企，提出了包括降低預售許可標準、加快預售資金返還、降低土地增值稅預徵率、支持房企促銷活動、降低房企拿地成本等政策；二是針對購房者，提出對人才、新市民給予購房補貼，放寬二手房公積金貸款房齡年限和降低公寓居住成本等。
這在近期樓市降溫大潮中率先出臺利好政策，無疑具有很強的信號意義，也引發了很大的關注，特別是對未來樓市信心更強了。
我認爲，這要辯證去看，哈爾濱出臺“救 市”措施，恰恰反映了這裏的樓市現狀堪憂，據悉，此前哈爾濱樓市已連跌8個月。
黑龍江省工商聯房地產商會認爲，受去年以來的客觀因素及政策、供地、人口流動等因素影響，哈爾濱房地產市場受到重大沖擊，百姓購房信心不足、房地產各項指標下滑嚴重、新房及二手房市場均出現嚴重供大於求現象。
在最新公佈的數據中，哈爾濱常住人口爲1000.99萬，較上一次統計時減少62.6萬，哈爾濱是十年間全國唯一出現人口淨流出的省會城市。同時，也成功退出了全國十大人口大市的行列。所以，購房需求自然會受到影響。
爲什麼說供大於求了？需求端先不說，單說說供給端。
實際上，去年11月18日消息，哈爾濱市將印發《通知》共計十四條房地產扶持措施，其中明確鼓勵房企採取打折促銷等方式讓利銷售新建商品房。按照慣有的套路，一般不久後就會被當地叫停收回，沒想到，當地住建局迴應稱“政策內容屬實，現在在預熱，過幾天會正式對外發布”。
也就是說還不到一年的時間，哈爾濱再次出臺“救 市”措施，可見樓市形勢的嚴峻性。
去年因爲特殊情況，出臺了一系列有效的針對性政策，各開發企業項目得以提前取得預售許可證，快速回籠資金，不過也造成了2020年商品房市場大幅供應，在需求端不足得情況下，商品房庫存量進一步加大。所以去年年底出臺“十四條”鼓勵房企降價賣房。
幾個月後，部分項目採取降價銷售策略，以求快速回籠資金，效果還是比較明顯的，不過成交量短期上揚後，市場再次進入平靜期。2021年，上半年商品房成交量較2019年同期下降42%，市場不容樂觀。
所以，此次哈爾濱再出“十六條”效果如何，還要看後續執行情況。但肯定的是，短期內也會給市場提振信心，促進樓市活躍，甚至很可能也會真正拉開全國多城市“救 市”的序幕，但能不能持續持續多久還要繼續觀察。
不過有一點，開發商可以放心搞降價促銷了。東北城市房地產受各種因素影響，這些年來實際上都處在一個比較冷靜的時期，庫存壓力巨大。哈爾濱能率先在全國鼓勵開發商降價似乎也在情理之中。
央行參事盛鬆成就曾表示，目前我國房價平穩或小幅下降是好事，更需要扭轉房價只漲不跌的預期。就連人民日報也曾經發文譴責禁止降價行爲，並質問，爲什麼不能降價？
而且，對於很多開發商來說，不降價如何能快速回籠資金？似乎很難有更合適的路。可是降價又並非一件容易的事，莫不說降價牽扯的利益方太多，即使降價，正如哈爾濱去年那次，保持了幾個月的市場活躍，並沒有持續下去，所以要想挽救一個城市的樓市，單靠短期的政策還是不夠的。
不能市場不好了就想到給樓市打雞血，應該着眼未來和長遠，做好需求與供給的平衡，不盲目大肆開發，更要從需求上疏解，讓真正自住的剛需和改善購房者得到最大的福利，比如此次哈爾濱能夠從購房者角度，對購房進行直接補貼，放寬各類政策等，如果開發商降價能讓購房者滿意還是不錯的選擇，但最關鍵的是如何讓購房者在面對房價下跌時持續有信心，這纔是最不好做的。
實際上，如果從國家傳遞的信號來看，房地產大局已定，房價不會大漲大跌，適度降價是可行的，購房者不用擔心房價會大幅下跌。經濟日報表示，並不是說房價不可降。穩是主基調，大漲不是穩，大跌也不是穩。
所以在這樣的政策基調下，購房者應該不會因爲房價下跌而對未來樓市失去信心，只要地方保持調控的持續性、穩定性，哪怕短暫的“救 市”措施都不會改變樓市長期穩定的主基調。購房者之所以信心不足，很多時候在於政策不能連貫性。
