多地房貸收緊，利率持續走高，從今年二季度開始，中國多數城市房貸利率持續走高。廣州地區的商業銀行今年內已經五次上調房貸利率，廣州開始從資金、資質、利率等方面，多輪政策密集出臺打壓樓市、降預期。
多地房貸收緊，利率持續走高1
今天，最新一期貸款市場報價利率，也就是LPR公佈：1年期和5年期以上LPR連續16個月維持在3.85%和4.65%。然而近期，多地的房貸利率並沒有原地踏步，房貸額度更是出現了明顯的收緊。
LPR連續16個月“按兵不動” 多地房貸明顯收緊
在北京一家房產中介門店，經紀人告訴記者：目前，北京的銀行仍在正常接收房貸申請，但銀行的放款速度明顯放慢。
北京朝陽區房產經紀人：上半年放款特別快，上半年我們公司這邊保證三個工作日以內，銀行絕對放款，但是現在什麼時候放款不確定。
今年上半年，北京市二手房累計網籤10.3萬套，同比去年增長65%，而去年全年的成交量也只有15.7萬套。
北京朝陽區房產經紀人：到現在8月份之後，現在成交量稍微低一點了，原因就在於銀行放款慢了。
在上海，不僅房貸的放款週期變長，從7月下旬開始，首套房和二套房的貸款執行利率還上調了35和45個基點。
上海靜安區某中介銷售人員：之前正常1到2個月，基本上就可以放款了，但現在其實整個時間沒辦法確定，應該可能都延伸到4到5個月的時間了。所以整體的賣房週期，會拉得相對比較長。
在廣州，房地產中介告訴記者：首套房和二套房的貸款利率已經分別提升到5.85%和6.05%，而這已是年內第5次貸款利率提升。在廣東惠州，貸款額度緊張的情況同樣存在。
廣東惠州房產經紀人 樑銘銘：我們現在有很多客戶，二手房放款一直沒有放下來，2月份辦的貸款，到現在都沒有下文，催了那些銀行很久，一直都說等額度，說今年額度比較緊張。
多地引入二手房指導價政策 放貸額度進一步降低
而除了放款速度普遍放慢、利率提升，很多城市還開始實施二手房指導價政策，這也進一步壓低了二手房的貸款額度。
在一家房屋中介平臺上，記者看到：深圳市南山區某小區的掛牌房源，價格顯示爲每平米90000元，這是深圳爲二手房小區制定的指導價。不論房屋實際成交價格如何，銀行只能按這個價格上限來覈算二手房貸款額度。這也意味着，買同樣的一套二手房，能貸款的最大額度普遍有所下降。除了深圳，最近一段時間，上海、成都、西安、寧波也陸續出臺類似的指導價政策。
中國社會科學院金融研究所副研究員 蔡真：部分城市的放貸，按指導價來貸款，指導價是低於市場價的'，實際上放貸額度就在下降。
去年底，央行、銀保監會發布了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，而根據各家銀行的年報，截至去年底，在六家大型國有商業銀行中，只有交通銀行個人住房貸款餘額佔比較低，符合要求，農業銀行房貸佔比爲32.5%，與集中度管理的上限一致，其他四家銀行房貸餘額佔比均不同程度超標；中信、招商、浦發和興業銀行等四家股份制商業銀行房貸餘額佔比同樣全部超標；爲了達到監管要求，這些銀行都必須降低房貸增速。
中國社會科學院金融研究所副研究員 蔡真：6家國有銀行，再加12家股份制商業銀行，18家銀行個人住房貸款餘額佔到整個個人抵押貸款業務80%多，所以對整個市場的影響還是挺大的。但是從防風險的角度來說，我們適當在這個時候減速，對整個房地產市場的平穩來講，還是有所幫助的。
多地房貸收緊，利率持續走高2
“1月30日銀行面籤，5月中旬給我放的貸款。利率一開始說5.05%，1月底廣州出政策，銀行方面說利率要漲到5.2%，後來又說沒放款的漲到5.4%，不到半年變了數次，每個月的月供壓力又加大了。”一位廣州購房者對經濟觀察報記者表示。
不過，這位購房者還是幸運的，因爲沒多久廣州房貸利率又迎來了年內的第五次提價：首套房貸利率調整爲5.85%（貸款市場報價利率‘LPR’+120BP），二套房房貸利率調整爲6.05%（LPR+140BP），二套房貸利率突破“6”。這就意味着在等額本息還款方式下，無論首套房還是二套房貸款200萬元，期限爲30年，每月都要比以前多交一千多塊，30年算下來要比以前低利率時（首套房房貸利率4.85%、二套房房貸利率5.25%）多還三十多萬。
貝殼研究院數據顯示，中國多數城市房貸利率持續走高，但與廣州相比，北京、上海、深圳多地雖然也普遍提高了房貸利率，但並未像廣州，一年內多次“提價”；而且從額度緊張度來看，廣州的額度要比其它城市緊張，排隊等候放款的時間也相對較長。在廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉看來，廣州依然是調控的重點城市，因爲從今年1-7月國家統計局發佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，廣州無論是新房還是二手房環比漲幅在全國排名較爲靠前。事實上，廣州在今年也從資金、資質、利率等方面，多輪政策密集出臺打壓炒房、降預期。
年內第五次提價
8月18日，經濟觀察報記者從廣州地區的銀行確認，多家國有銀行已經在以往的基礎上再次上調房貸利率，首套房貸利率調整爲 5.85%（LPR+120BP），二套房房貸利率調整爲6.05%（LPR+140BP）。
一位農行的支行客戶經理告訴記者，他們從7月中旬已經開始執行。而有的股份行“提價”更多，例如廣發銀行首套房貸利率調整爲5.95%（LPR+130BP），二套房房貸利率調整爲6.15%（LPR+150BP）；光大銀行首套房貸利率調整爲6.0%（LPR+135BP），二套房房貸利率調整爲6.2%（LPR+155BP）。
廣州地區銀行的額度依然很緊張，普遍的情況是額度偏少、比較緊張，需要排四個月到半年的時間，有的國有大行客戶經理表示優先供應一手樓盤，二手房的額度需要等之前的放款還完之後纔有。此前，記者就從廣州各大商業銀行了解到，廣州中小型銀行額度就已經非常緊張，很多銀行放款時間不確定，甚至沒有額度，普遍放款速度預計需要3-6個月，有的國有銀行1月的申請到5月還沒有批完。
就廣州地區的商業銀行今年內第五次上調房貸利率來看，第一次上調利率是今年一月底，當時首套房從原來最低LPR+20個基點調整爲LPR+55個基點；二套房從原來LPR+60個基點改爲LPR+79個基點。變更後首套房貸的利率爲5.2%，而二套房則爲5.44%；第二次是清明節後，農行、工行、中行三大國有行上調了廣州的個人按揭房貸價格，首套房貸利率調整爲最低LPR+65bp，調整後利率變爲5.3%，二套房貸最低LPR+85bp，調整後利率變5.5%。
4月底5月初，廣州地區包括國有大行在內的多家銀行又再度上調房貸利率，首套房貸利率調整爲5.40%（LPR+75BP），二套房房貸利率調整爲5.6%（LPR+95BP），均較之前上調10BP。據記者此前從各大銀行了解到，這次調整，股份行上調的幅度比國有大行還大，例如廣發銀行首套房貸利率調整爲5.50%，二套房利率是5.65%；招行無論首套房還是二套房利率都是5.75%；光大銀行的利率上調幅度最大，首套房貸利率調整爲5.80%，二套房利率調整爲6.0%。
6月25號，工行再次上調廣州地區的房貸利率，此後，建行、交行和郵儲等國有大行也跟隨上調了廣州地區的房貸利率。這已經是今年以來各大行第四次上調廣州地區的房貸利率。廣州地區房貸利率調整爲首套最低5.40%(LPR+75BP)，二套最低5.60%(LPR+95BP)上調到首套5.55%（LPR+90BP），二套5.75%（LPR+110BP）。
經過多次“調價”，記者算了一筆賬，在等額本息還款方式下，如果首套房貸款200萬元，期限爲30年，月供將從年初的 10553.84元漲至現在的11798.82元，每月多還1244.98元；如果是二套房，月供將從年初的11044.07元升至現在的12055.38元，每月多還1011.31元。
從國家統計局發佈的今年1-7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，廣州無論是新房還是二手房環比漲幅還是比較靠前的。例如1月，廣州新房環比上漲1%，二手房環比漲1.4%，均位列70城第二；2月份，二手房價格方面，廣州環比漲1.0%，排在70城前四位。3、4月份，新房和二手房價格繼續延續了上月的領漲態勢。4月份，廣州新房環比上漲1.1%，位列70城第二，二手房價格的同比漲幅也位列70城前五。廣州樓市居高不下的熱度引起了監管層的注意。4月，住建部約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城負責人，要求切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。
爲此，廣州開始從資金、資質、利率等方面，多輪政策密集出臺打壓樓市、降預期。4月2日，廣州印發相關文件，從宅地出讓、新建商品住房預售價格、人才購房、嚴格審查經營貸款、禁止網絡平臺散佈上漲言論等六大方面對廣州樓市進行調控，重拳整治房地產市場秩序。4月21日，廣州發佈新一輪樓市調控政策，要求人才買房須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳；廣州9區增值稅免徵年限從2年改成5年。6月，廣州市地方金融監管局下發通知，要求小額貸款公司不得開展用於償還住房按揭貸款的“過橋貸”“贖樓貸”業務，存量儘快壓降、結清，不得直接或變相發放住房按揭貸款。
而後，7月廣州樓市月成交量急劇下滑，至前期成交量的5成左右。8月2日，黃埔區住房和城鄉建設局、廣州開發區建設和交通局發佈了關於取消人才住房政策的通知，意味着給廣州樓市調控再次加碼。
多數城市房貸利率持續走高
對比全國多個一線城市，廣州的房貸利率可算得上“很貴”了。
當前北京地區的房貸市場未有上調跡象，多個國有大行及股份行均執行首套房利率爲 LPR+55個基點（5.2%）、二套房利率LPR+105個基點（5.7%）標準。5月初，建行深圳市分行上調房貸利率後，工、農、中、交深圳分行也跟隨調整房貸利率，首套房貸款利率上調15個基點至5.1%（LPR+45BP），二套房貸款利率上調35個基點至5.6%(LPR+95BP)，8月19日，經濟觀察報記者致電深圳多家國有大行詢問利率情況，目前未有調整。7月24日，上海首套房貸利率將從原來的4.65%上調至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。
房貸利率能與廣州“並駕齊驅”的還有杭州，其房貸利率在今年內也經歷了多輪上調，新房和二手房房貸利率兩個月內杭州房貸利率實現了三連漲。5月中下旬，杭州房貸利率進行了今年的第一輪上調，工行等首套房利率由原先的5.2%上調爲5.4%，二套房利率由原先的5.38%上調爲5.5%；6月上旬，多家銀行又從首套房利率5.4%，二套房利率5.5%上調至首套房利率5.6%，二套房利率5.7%；7月2日，包括工行、建行、農業銀行等多家銀行又集體上調房貸利率，調整後的首套房貸利率5.9%，二套房貸利率6.0%。7月底，部分商業銀行的房貸利率又進行了上調，光大、廣發等銀行首套房利率均爲6.0%，二套利率6.1%，招商銀行目前首套和二手房利率均爲6.1%。
從今年二季度開始，中國多數城市房貸利率持續走高。據貝殼研究院數據顯示，6月份，貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率爲5.52%，二套利率爲5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；重點城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點已經不遠。同時，上海一些中介機構已經曝出二手房開單量大減，6月貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。
廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉對經濟觀察報記者分析指出，熱點城市房貸利率反彈主要影響因素有房價上漲情況、銀行的房地產貸款集中度情況、信貸資源的分配調整以及調控政策等等。
2021年開始，監管決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。對不同類型的商業銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比分別設立“兩條紅線”指標。中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行這五檔銀行的房地產貸款佔比上限依次爲40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款佔比上限依次爲32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
今年來，住建部多次約談熱點城市，各地陸續加碼限購限售，收緊房市調控。炒房、投機行爲遭到嚴厲打擊，“深房理”等民間炒房團遭聯合調查，多地針對房地產市場中介也開啓了專項整治，針對房企、金融機構、中介、炒房客都推出了相應的調控手段。首先嚴查個人消費貸、經營貸流入房市。各地金融機構開始自查排查，重點篩查四類貸款，一是非營商人員經營性貸款；二是大額的、邏輯上不具合理性的消費貸款；三是經營貸後發生按揭貸款的情況；四是全款付清購房款項同時又辦理房抵貸的。用戶一旦被發現利用經營貸資金買房，將會被要求立即還清貸款。
