學區房徹底涼涼了2021年，不少熱門板塊樓盤掛牌價格已出現明顯下跌，學區房是泡沫最大的。現在我國正推出各種措施限制學區房不合理的高價，學區房徹底涼涼了2021年。
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受需求釋放、“學區房”追捧、違規資金流入等因素疊加影響，北京市二手房市場上半年經歷了一輪偏熱潮，這讓存量市場成爲樓市調控的主戰場。
爲此，嚴禁炒作學區房、打擊“假離婚”買房、嚴查樓市違規行爲、嚴禁“貨不對板”、教師輪崗破除學區房“神話”等政策接連落地。
貝殼研究院數據顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來保持環比下降，價格雖仍有上揚，但漲幅連續兩個月縮小，開始釋放平穩信號。
“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩中向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示，二手房市場觀望情緒正在加重。
一個月降價150萬！北京學區房領跌
“最近還是那個樣子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德勝片區一名房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者，這個曾被譽爲“頂級學區”的片區，近期成交情況依然處在冰點以下。
以一套建成於1980年的老舊公房爲例，房子建築面積38平方米，6月中旬掛牌價爲866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業主心裏去。
而近日，這套房最終以680萬元成交了，前後差價達到120萬元。
7月初，北京西城嚴格實施多校劃片入學政策，迅速拉開了學區房降價的大幕，德勝、月壇“頂級學區”裏，大幅降價的案例層出不窮。
在21世紀經濟報道記者的走訪中，甚至有賣家僅隔一個月，就少賣了150萬元，這甚至是三線城市一套房的總價。
8月25日，北京公佈將大面積、大比例推進幹部教師交流輪崗，對學區房炒作起到釜底抽薪的作用，權威人士紛紛表示：
“如果實施徹底，以後都沒有‘名校’概念了，最多隻是片區均衡，對學區房價格是根本的打擊”。
一系列重錘之下，北京頂級學區房價格大幅下調。
而西城學區房降價情況並非孤例。
對應海淀區“超級牛小”中關村三小的蜂鳥家園，一直被稱爲海淀學區房的“晴雨表”。該小區房屋在2021年初的“學區房漲價潮”中，曾創下“一夜漲價20萬元、30萬元”、“半年漲價150萬元”的記錄。
目前蜂鳥家園的在售數據顯示，該小區業主心理也開始出現鬆動。一套建築面積51.63平方米的1室0廳房屋，報價720萬元，單價不到14萬元/平方米，還有談價餘地，這種價格幾乎迴歸到了本輪漲價前水平。
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上海自公佈二手房覈驗價與“三價就低”的新政之後，二手房成交速凍，成交價格下跌路徑逐漸清晰。
然而，房東降價意願與客戶預期仍處於博弈過程中。21世紀經濟報道記者走訪多家中介門店瞭解到，目前安居客、房天下等平臺掛出的價格，並非實際成交價；而貝殼找房APP上已經看不到大部分學區房房源掛牌信息。
從貝殼找房APP等平臺上可見，不少熱門板塊樓盤掛牌價格已出現明顯下跌，比如上海知名學區房板塊-梅園五街坊。“年初剛買的學區房，現在單價跌了4萬元。”9月26日，劉梅（化名）在梅園五街坊附近街道某中介門口，一邊看房源展示價格，一邊與中介人員交流。對方告訴她：這只是掛牌價格，而且很多房源外網看不到，真實成交價有可能比這個價格高也有可能比這個價格低，“現在差不多到底了，價格可以談”。
上海二手房擠泡沫，集中於市中心學區房、浦東新區陸家嘴板塊。浦東陸家嘴的“老破小”學區房梅園小區，最高掛牌價達到了21萬元/平方米，最近掛牌價大部分變成12萬元、13萬元/平方米左右，單價直降8萬。以一套100平方米的房子測算，總價主動降了800萬。也有消費者反映，實際上買不到與掛牌價同樣價格的房子，成交價格高於掛牌價。
前述中介人士坦承，房子成交價格與以往的網籤價格相比，下跌不明顯，掛牌價格下跌5%-10%，實際成交價格跌幅也在5%-10%，市場還有下探空間。
房價逐漸下探至2020年年初水平
2020年11月中之前，位於上海中環某盤單價5萬元/平方米，2個月之後，今年1月中，這個小區單價漲到了6.8萬元，目前跌到了6.5萬元。這是上海目前二手房跌幅的普遍現狀：這一輪跌幅小於上一輪的漲幅。不少消費者認爲，上海二手房價下探得還不夠，漲得多，跌幅卻很小。
相比深圳，上海二手房價顯然跌得不夠徹底。比如深圳學區頂流“百花學區板塊”。國城花園之前二手房價最高達到32.27萬/平方米，現在最低成交價出現腰斬，而法拍成交價跌到10萬/平方米，按100平方米測算，總價降幅有2000萬元左右。
據上海鏈 家近期公佈的二手房價數據顯示，位於上海市中心的翠湖天地御苑最近成交一套單價14萬/平方米的房源，但在貝殼找房APP上，該項目無房源掛牌，周邊項目掛牌12萬元/平方米。由此可見，翠湖天地御苑的業主們還在與覈驗價“博弈”。
只有郊區的房子，降價簡單直接，比如嘉定區，500萬總價的房子，現在450萬便可以成交，房東掛牌也是直接掛450萬。
“自7月份政策以來，成交量是有明顯下降的，但是以真實成交價格來看並沒有下降。現在市場上推廣的房子‘降價’主要是跟報價相比有5%-10%左右的下調，但與真實成交價格相比並無下跌。”上海某房產中介門店一名業務員介紹，目前是每個小區都有統一的核驗價格，不超過這個覈驗價格就可以外網展示，比如某個小區覈驗單價是10萬，有的房源掛9萬，有的房源掛8萬，都是可以在外網展示的。
從中介門店反饋的情況來看，目前上海二手房掛牌價與成交價格正在逐步縮回到去年年初的水平。去年年初的上海二手房市場是如何的呢？
2020年1月，隨着疫情的降臨，上海二手房成交只有1萬套，成交均價4.6萬元/平方米。2017至2020上半年，上海房價經歷了三年多的盤整、陰跌；上海二手房自2020年下半年開始上漲。
學區房帶頭擠泡沫
可以說，經過幾個月的政策調控之後，上海二手房價正在經歷拐點。從8月份二手房的量價齊跌可見端倪。
綜合上海鏈 家、上海中原與一家第三方機構數據可見，今年8月份，上海二手房成交量跌到了1.7萬套，環比少了6000套，環比下跌24%；成交均價5.3萬元，環比下跌7%。雖然目前還沒有到達2020年年初的4.6萬元/平方米，但價格下跌局面已經打開。
一名從事豪宅二手房交易的中介人員劉裕（化名）告訴21世紀經濟報道記者，現在不少業主是誠心想賣房子的'，但覈驗價格被壓得特別低，業主們的掛牌價格沒有通過房源覈驗，不過這些房源還是正常在掛牌推廣，中介也同樣安排客戶看房等。
即便降價信號明顯，在上海購房者心目中，學區房仍然是首選，這導致學區房價格依然高企。“座標襄陽南路、9平方米的亭子間要賣300萬。”一名準買家向21世紀經濟報道記者反饋。他認爲，目前上海二手房“擠泡沫”的動作還不夠徹底。而學區房是泡沫最大的。
此前的3月11日，上海市教委發佈《2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》，此次新政主要影響民辦學校，主要有兩點變化：幼升小繼續公民同招，意味着公辦民辦只能二選一；民辦學校超額錄取，實施全面搖號，取消面談。
這兩點就意味着，原來家長們靠“雞娃”，讓孩子考上民辦的通道被堵死。不少家長將買房目標紛紛轉向公辦的學區房。一名業內人士認爲，上海如果也跟隨北京的腳步，實施多校劃片，學區房價格會直線下跌。但由於上海學區房政策、市場行情與北京存在不一樣的地方，這也是目前學區房雖有下跌，但還沒有大幅下跌的主要原因：
1、 上海是民辦強於公辦，不像北京一直都是公辦強於民辦。這也是北京學區房比上海學區房貴的原因。北京的天價學區房曾要價40多萬元/平方米；上海頂級學區房之一的梅園小區，最高單價曾到過21萬元/平方米。
2、 上海此前實施公民同招，民辦搖號政策都是爲了促進教育資源均衡化，已在有意降低民辦學校對大衆吸引力。
3、 上海公辦學校也已經有多校劃片的政策，如長寧區全區公辦小升初搖號，所以在長寧是沒有初中學區房概念的。徐彙區和靜安區也是部分小學小升初搖號。比如徐匯的一線小學學區房東方曼哈頓尚東區，最高峯的均價水平在18萬元/平方米左右，目前成交價格已下調至16萬、17萬元/平方米，在貝殼找房APP上，依舊是看不到這個樓盤的房源上線，但周邊的房源掛牌價已跌落至10萬元/平方米左右。
誠然，在上海購房者心目中，學區房仍然是一道難以突破的心理防線。
